Mieten oder kaufen?

Käufer haben aufgrund der tiefen Hypozinsen zurzeit monatlich tiefere Kosten als Mieter. Sie sind aber weniger flexibel.

Ein schmuckes Eigenheim für 1 Million Franken, das monatlich weniger als 1 000 Franken kostet? Die rekordtiefen Hypothekarzinsen machen es möglich. Für Libor- oder Geldmarkt-Hypotheken bezahlt man schon seit Jahren je nach Kreditinstitut nur 1 bis 1,35 Prozent Zinsen. Viele Mieter spielen deshalb mit dem Gedanken, jetzt auch stolze Besitzer eines Eigenheims zu werden. 

Liegenschaftskauf: Pro und Kontra
Als Hauseigentümer geniesst man mehr persönliche Freiheit und Lebensqualität. Doch ein Erwerb der eigenen vier Wände hat auch seine Tücken. Man ist weniger flexibel, wenn sich die Lebensumstände verändern. Scheidung, Tod, Invalidität, berufliche Veränderungen oder andere unerwartete Ereignisse können dazu führen, dass das Eigenheim verkauft werden muss. Die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek oder ein kurzfristiger Verkauf der Liegenschaft kann schnell einmal Kosten von mehreren Hunderttausend Franken zur Folge haben. Mieter hingegen können ihre Wohnsituation innerhalb weniger Monate anpassen und zum Beispiel in eine kleinere Wohnung oder an einen anderen Ort umziehen. Die Kosten dafür bleiben in einem überschaubaren Rahmen. 

Entwickeln sich die Preise auf- oder abwärts?
An gesuchten Lagen haben sich die Preise für Immobilien in den letzten Jahren fast verdoppelt. In manchen Regionen hat sich der Preisanstieg zwar verlangsamt, vereinzelt sind die Preise sogar leicht rückläufig. Doch verschiedene Preisindizes deuten darauf hin, dass Liegenschaften zumindest in bestimmten Regionen überteuert sind. Daher verschieben immer mehr Interessenten ihre Kaufentscheidung, weil sie überzeugt sind, in absehbarer Zeit von tieferen Immobilienpreisen profitieren zu können. Sie gehen davon aus, dass die Nachfrage sinkt, unter anderem wegen der Rückwanderung von Ausländern und der Erwartung steigender Hypothekarzinsen. Das könnte zu einer Abwärtsspirale führen: Wenn sehr viele Käufer in Warteposition sind, finden Liegenschaftsverkäufer kaum Interessenten und senken ihre Angebotspreise. Das bestätigt wiederum potenzielle Käufer in ihrer Meinung und lässt sie weiter abwarten. Ist der Käufermarkt leergefegt, platzt die Immobilienblase. Deshalb ist es heute für Käufer wichtiger denn je, sich ein Objekt zu leisten, das auch bei steigenden Hypothekarzinsen und sinkenden Immobilienpreisen finanziell für sie tragbar bleibt. Sie sollten den Kaufpreis einer Liegenschaft kritisch hinterfragen, vor allem wenn er deutlich über dem Schätzwert der Bank liegt und sich informieren, wie viel ein vergleichbares Objekt vor drei oder vier Jahren kostete. So eine Auswertung ist für wenige Hundert Franken beim VZ erhältlich. Zudem sollte die Liegenschaft mit ausreichend Eigenmitteln finanziert werden, das heisst mit mindestens 30 statt der üblichen 20 Prozent. So vermeiden Käufer einen Engpass, falls die Immobilienpreise sinken und die Bank dann zusätzliche Eigenmittel einfordern sollte.  

Für den Entscheid «Mieten oder kaufen» sind auch diese Punkte wichtig:

  • Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich nur, wenn man ein Objekt mindestens fünf Jahre behalten möchte. Die Kosten für den Kauf- und Verkauf einer Liegenschaft betragen nämlich oft ein Mehrfaches einer Jahresmiete.

  • Junge Paare, die ein Eigenheim erwerben, binden oft einen Grossteil ihres Vermögens in der Liegenschaft. Grössere Ausgaben können das Familienbudget dann schnell sprengen. Eigenheimkäufer verzichten zudem auf die Erträge, die das Eigenkapital abwerfen würde, wenn es nicht in der Liegenschaft gebunden wäre.

  • Banken gewähren nur dann eine Hypothek, wenn man 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren kann (siehe Kasten). Zudem dürfen die Kosten des Eigenheims ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen, auch wenn der Hypothekarzins auf 5 Prozent klettert. Die Banken verschärfen diese Anforderungen möglicherweise schon bald und verlangen mehr Eigenkapital. Wer die Voraussetzungen für eine Finanzierung heute nur knapp erfüllt, sollte sich also besser beeilen. 

Welchen Kaufpreis können Sie sich leisten? Mehr Infos dazu finden Sie hier.

Linktipps:
VZ VermögensZentrum: Alles über Hypothekarzinsen und Immobilienkauf: www.vermoegenszentrum.ch 
Günstige Hypotheken auf dem VZ Finanzportal:  www.vzfinanzportal.ch  
Günstige Hypotheken für HEV-Mitglieder:  www.hev-hypothek.ch 

erstellt von Samuel Bergstein